Analýza investícií štátu do nájomného bývania po roku 2020

Vláda v programovom vyhlásení na roky 2020-2024 deklarovala ambíciu významne zvýšiť podiel nájomného bývania. Stanovila si cieľ podporiť výstavbu 25 000 nájomných bytov do roku 2024. Tento záväzok bol podložený prísľubom vyčlenenia značných finančných prostriedkov zo štátneho rozpočtu aj z eurofondov.

Legislatívne zmeny a nové programy podpory

V roku 2021 bol prijatý nový zákon o podpore nájomného bývania, ktorý vytvoril legislatívny rámec pre intenzívnejšiu podporu výstavby nájomných bytov. Zákon definoval podmienky pre poskytovanie dotácií a zvýhodnených úverov pre obce, mestá a súkromných investorov.

Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) rozšíril svoje programy o nové schémy zamerané špeciálne na nájomné bývanie. Medzi kľúčové patrí program “Výstavba nájomných bytov”, ktorý ponúka kombinovanú podporu vo forme dotácie a zvýhodneného úveru až do 100% obstarávacej ceny bytu.

Ministerstvo dopravy a výstavby SR spustilo tiež nový dotačný program “Nájomné byty 2021+”, ktorý má za cieľ stimulovať výstavbu nájomných bytov v regiónoch s vysokým dopytom po bývaní.

Objem investícií a ich štruktúra

Od roku 2020 do konca roka 2023 štát celkovo investoval do podpory nájomného bývania približne 650 miliónov eur. Táto suma zahŕňa priame dotácie, zvýhodnené úvery cez ŠFRB a prostriedky z eurofondov v rámci Plánu obnovy a odolnosti.

Štruktúra investícií bola nasledovná:

• 40% prostriedkov smerovalo na priame dotácie pre obce a mestá

• 35% tvorili zvýhodnené úvery cez ŠFRB

• 20% pochádzalo z eurofondov v rámci Plánu obnovy

• 5% bolo určených na podporu súkromných investorov

Najväčší objem investícií smeroval do Bratislavského a Košického kraja, kde je dopyt po nájomnom bývaní najvyšší. Významné investície však smerovali aj do ekonomicky slabších regiónov, najmä na východe Slovenska.

Reálne výsledky a počet postavených bytov

Napriek ambicióznym cieľom a značným finančným prostriedkom sa nepodarilo dosiahnuť plánovaný počet 25 000 nových nájomných bytov do roku 2024. Do konca roka 2023 bolo postavených a odovzdaných do užívania približne 12 000 nájomných bytov.

Dôvodov pre nižší než očakávaný výsledok je viacero:

• Zdĺhavé procesy územného plánovania a stavebného konania

• Nedostatok stavebných kapacít a rast cien stavebných materiálov

• Komplikované procesy získavania dotácií a úverov

• Nízky záujem súkromných investorov o výstavbu nájomných bytov

Pozitívom je, že väčšina postavených bytov bola zrealizovaná v lokalitách s najvyšším dopytom a pre cieľové skupiny ako mladé rodiny, seniori či sociálne slabšie skupiny obyvateľstva.

Dopady na trh s bývaním a ceny nájmov

Investície štátu do nájomného bývania mali citeľný, hoci nie dramatický vplyv na realitný trh. V mestách, kde boli realizované väčšie projekty nájomných bytov, došlo k miernemu zníženiu tlaku na rast cien nájmov v súkromnom sektore.

Napríklad v Bratislave, kde bolo postavených viac ako 2000 nových nájomných bytov, sa tempo rastu cien nájmov v rokoch 2022-2023 spomalilo o približne 15% v porovnaní s predchádzajúcim obdobím.

Zvýšená ponuka nájomných bytov tiež prispela k miernemu zlepšeniu kvality bývania, keďže súkromní prenajímatelia boli nútení investovať do obnovy svojich nehnuteľností, aby ostali konkurencieschopní.

Výzvy a prekážky v realizácii investícií

Napriek značným finančným prostriedkom vyčleneným na podporu nájomného bývania, implementácia investícií čelila viacerým výzvam:

1. Byrokratické prekážky: Mnohé obce a mestá narážali na komplikované procesy pri žiadaní o dotácie a úvery, čo spomaľovalo realizáciu projektov.

2. Nedostatok pozemkov: Najmä vo väčších mestách bol problém s dostupnosťou vhodných pozemkov pre výstavbu nájomných bytov.

3. Kapacitné obmedzenia: Stavebný sektor nebol pripravený na tak výrazný nárast dopytu, čo viedlo k predlžovaniu termínov výstavby.

4. Legislatívne nedostatky: Niektoré aspekty zákona o podpore nájomného bývania sa ukázali ako problematické v praxi a vyžadovali si dodatočné úpravy.

5. Nízky záujem súkromných investorov: Napriek snahe vlády zapojiť do výstavby nájomných bytov aj súkromný sektor, záujem investorov bol nižší než sa očakávalo.

Regionálne rozdiely v čerpaní investícií

Analýza čerpania investícií ukázala výrazné regionálne rozdiely. Zatiaľ čo Bratislavský a Košický kraj dokázali efektívne využiť dostupné zdroje, mnohé menšie obce a ekonomicky slabšie regióny mali problémy s prípravou a realizáciou projektov.

Najviac nájomných bytov v prepočte na obyvateľa bolo postavených v Žilinskom a Trenčianskom kraji, najmenej v Banskobystrickom a Prešovskom kraji. Tieto rozdiely odrážajú nielen rozdielny dopyt po bývaní, ale aj rozdielne kapacity samospráv pri príprave a realizácii projektov.

Plány a perspektívy do budúcnosti

Napriek tomu, že sa nepodarilo naplniť pôvodné ambiciózne ciele, vláda deklaruje zámer pokračovať v intenzívnej podpore nájomného bývania aj v nasledujúcich rokoch. Pripravuje sa aktualizácia Štátnej bytovej politiky do roku 2030, ktorá má stanoviť nové ciele a upraviť nástroje podpory.

Medzi kľúčové priority do budúcnosti patrí:

• Zjednodušenie procesov získavania podpory pre obce a investorov

• Väčší dôraz na energetickú efektívnosť nových nájomných bytov

• Podpora výstavby nájomných bytov v menších mestách a obciach

• Vytvorenie atraktívnejších podmienok pre vstup súkromných investorov do sektora nájomného bývania

• Prepojenie podpory nájomného bývania s inými sociálnymi politikami, najmä v oblasti zamestnanosti a regionálneho rozvoja

Záver a zhodnotenie efektivity investícií

Investície štátu do nájomného bývania po roku 2020 predstavujú významný krok k riešeniu dlhodobého problému nedostatku dostupného bývania na Slovensku. Hoci sa nepodarilo dosiahnuť všetky stanovené ciele, prínos týchto investícií je nezanedbateľný.

Pozitívne možno hodnotiť najmä:

• Zvýšenie počtu dostupných nájomných bytov v regiónoch s vysokým dopytom

• Mierny stabilizačný efekt na ceny nájmov v súkromnom sektore

• Vytvorenie legislatívneho a finančného rámca pre dlhodobý rozvoj nájomného bývania

Na druhej strane, skúsenosti z implementácie poukazujú na potrebu:

• Zefektívnenia procesov prípravy a realizácie projektov

• Lepšieho zacielenia podpory na regióny a skupiny obyvateľstva s najvyššou potrebou

• Väčšieho zapojenia súkromného sektora do výstavby nájomných bytov

Celkovo možno konštatovať, že investície štátu do nájomného bývania po roku 2020 predstavujú dôležitý míľnik v bytovej politike Slovenska. Ich plný efekt sa prejaví v dlhodobom horizonte a bude závisieť od schopnosti vlády a samospráv poučiť sa z doterajších skúseností a prispôsobiť podporné mechanizmy reálnym potrebám trhu a obyvateľstva.