Analýza investícií štátu do nájomného bývania po roku 2020

Nedostatok nájomných bytov viedol k vysokým cenám nájmov v mestách a obmedzoval mobilitu pracovnej sily. Mladí ľudia a rodiny s nízkymi príjmami mali problém nájsť dostupné bývanie. Štát si uvedomil potrebu zmeny a po roku 2020 prijal sériu opatrení na podporu výstavby nájomných bytov.

Legislatívne zmeny a nové programy podpory

V roku 2021 bol prijatý zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania, ktorý rozšíril možnosti financovania nájomného bývania. Fond získal väčšie právomoci a flexibilitu pri poskytovaní úverov na výstavbu nájomných bytov. Zároveň boli upravené podmienky tak, aby boli atraktívnejšie pre obce a mestá.

Vláda tiež spustila nový program “Dostupné nájomné bývanie”, v rámci ktorého sa zaviazala podporiť výstavbu 25 000 nájomných bytov do roku 2025. Program kombinuje priame dotácie, zvýhodnené úvery a daňové úľavy pre investorov a developerov, ktorí sa zapoja do výstavby.

Finančné toky a objem investícií

Podľa údajov Ministerstva dopravy a výstavby SR bolo v rokoch 2021-2023 na podporu nájomného bývania vyčlenených celkovo 450 miliónov eur. Z toho:

• 200 miliónov tvorili priame dotácie na výstavbu

• 200 miliónov bolo alokovaných na zvýhodnené úvery cez ŠFRB

• 50 miliónov išlo na daňové úľavy a iné formy podpory

Tieto prostriedky mali podľa plánov podporiť výstavbu približne 15 000 nájomných bytov. Reálne sa však do konca roka 2023 podarilo dokončiť len asi 6 000 bytov, čo poukazuje na problémy s čerpaním a realizáciou projektov.

Regionálne rozloženie investícií

Analýza ukazuje, že investície do nájomného bývania neboli rovnomerne rozložené po celom Slovensku. Najviac projektov a finančných prostriedkov smerovalo do:

1. Bratislavského kraja (30% celkového objemu)

2. Košického kraja (15%)

3. Žilinského kraja (12%)

Naopak, najmenej podpory získali Banskobystrický a Prešovský kraj, kde je paradoxne najvyššia miera nezamestnanosti a potreba dostupného bývania. Tento nepomer môže v budúcnosti viesť k prehĺbeniu regionálnych rozdielov.

Efektivita vynaložených prostriedkov

Pri hodnotení efektivity investícií je potrebné brať do úvahy nielen počet postavených bytov, ale aj ich dostupnosť a kvalitu. Priemerné náklady na výstavbu jedného nájomného bytu sa pohybovali okolo 80 000 eur, čo je v porovnaní s komerčnou výstavbou relatívne vysoké číslo.

Pozitívom je, že väčšina nových nájomných bytov spĺňa vysoké energetické štandardy, čo v dlhodobom horizonte zníži prevádzkové náklady pre nájomcov. Problémom zostáva, že nájomné v mnohých prípadoch nie je dostatočne nízke, aby bolo skutočne dostupné pre cieľové skupiny s nízkymi príjmami.

Výzvy a prekážky v realizácii

Napriek ambicióznym plánom a vyčleneným finančným prostriedkom sa nedarí napĺňať ciele v plánovanom tempe. Medzi hlavné prekážky patria:

1. Zdĺhavé povoľovacie procesy a byrokracia

2. Nedostatok vhodných pozemkov vo vlastníctve obcí

3. Nízky záujem súkromných investorov kvôli regulovanému nájomnému

4. Rastúce ceny stavebných materiálov a práce

5. Nedostatočné kapacity stavebných firiem

Tieto faktory vedú k oneskorovaniu projektov a v niektorých prípadoch aj k ich úplnému zastaveniu. Je zrejmé, že samotné finančné stimuly nestačia a bude potrebné riešiť aj systémové problémy v stavebníctve a územnom plánovaní.

Dopad na trh s bývaním

Hoci investície štátu do nájomného bývania zatiaľ nemali výrazný vplyv na celkovú situáciu na trhu, začínajú sa prejavovať lokálne efekty. V mestách, kde boli úspešne realizované väčšie projekty (napr. Bratislava-Petržalka, Trenčín), došlo k miernemu poklesu cien nájmov v okolitých lokalitách.

Zároveň sa ukazuje, že existencia kvalitných nájomných bytov motivuje aj súkromných majiteľov k zvyšovaniu štandardu svojich nehnuteľností, aby zostali konkurencieschopní. To vedie k celkovému zlepšovaniu kvality bývania v daných lokalitách.

Porovnanie so zahraničím

V porovnaní s inými krajinami V4 investuje Slovensko do nájomného bývania relatívne vysoké sumy v prepočte na obyvateľa. Česká republika a Poľsko majú podobné programy, ale s nižším objemom financií. Maďarsko sa naopak viac zameriava na podporu vlastníckeho bývania.

Ak sa pozrieme na západoeurópske krajiny, stále výrazne zaostávame v celkovom podiele nájomného bývania. Napríklad v Nemecku tvorí nájomný sektor viac ako 50% bytového fondu, pričom veľkú časť z toho spravujú neziskové bytové spoločnosti.

Budúce perspektívy a odporúčania

Analýza ukazuje, že investície štátu do nájomného bývania majú potenciál zlepšiť situáciu na trhu, ale ich efektivita musí byť zvýšená. Pre budúcnosť možno odporučiť:

1. Zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov pre výstavbu nájomných bytov

2. Väčšiu podporu pre obce pri identifikácii a príprave vhodných pozemkov

3. Vytvorenie systému neziskových bytových spoločností po vzore Rakúska

4. Lepšie cielenie podpory do regiónov s najvyššou potrebou dostupného bývania

5. Kombinovanie výstavby nájomných bytov s revitalizáciou zanedbaných mestských štvrtí

Ak sa podarí prekonať súčasné prekážky a zefektívniť využitie investovaných prostriedkov, môže nájomné bývanie v nasledujúcich rokoch výrazne prispieť k riešeniu bytovej otázky na Slovensku.