Analýza investícií štátu do nájomného bývania po roku 2020

V predchádzajúcich dekádach boli štátne investície do nájomného bývania skôr symbolické. Väčšina nových bytov bola určená na predaj, nie na prenájom. Situácia sa začala meniť až po roku 2020, keď sa nájomné bývanie stalo jednou z priorít vlády v oblasti bytovej politiky.

Legislatívne zmeny a nové programy

Kľúčovým krokom bolo prijatie zákona č. 222/2022 Z.z. o podpore nájomného bývania. Tento zákon vytvoril nový rámec pre výstavbu a prevádzku nájomných bytov s regulovaným nájomným. Stanovil podmienky pre poskytovanie štátnej podpory a definoval úlohy jednotlivých aktérov.

Štát tiež spustil program Dostupné bývanie, ktorý má za cieľ podporiť výstavbu 25 000 nájomných bytov do roku 2030. V rámci tohto programu boli vyčlenené finančné prostriedky na dotácie a zvýhodnené úvery pre obce a mestá, ktoré sa rozhodnú stavať nájomné byty.

Objem investícií a ich alokácia

V rokoch 2021-2023 štát investoval do nájomného bývania približne 150 miliónov eur ročne. Tieto prostriedky boli rozdelené medzi priame dotácie (40%), zvýhodnené úvery (50%) a podporu infraštruktúry (10%). Najväčšia časť financií smerovala do výstavby nových bytov, menšia časť do rekonštrukcie existujúcich objektov na nájomné byty.

Regionálne rozdelenie investícií bolo nerovnomerné. Najviac prostriedkov smerovalo do Bratislavského a Košického kraja, kde je dopyt po nájomnom bývaní najvyšší. Naopak, najmenej investícií získali Banskobystrický a Prešovský kraj.

Výsledky a dopady investícií

Za prvé tri roky programu bolo postavených alebo zrekonštruovaných približne 5 000 nájomných bytov. To je síce nárast oproti predchádzajúcemu obdobiu, ale stále ďaleko od cieľového stavu 25 000 bytov do roku 2030. Hlavnými prekážkami rýchlejšieho postupu sú byrokracia, nedostatok stavebných kapacít a v niektorých prípadoch aj odpor miestnych obyvateľov voči výstavbe nájomných bytov.

Pozitívnym efektom investícií je mierne zníženie cien nájmov v lokalitách, kde pribudli nové byty. Taktiež sa zlepšila dostupnosť bývania pre niektoré skupiny obyvateľstva, najmä mladé rodiny a seniorov. Na druhej strane, dopyt stále výrazne prevyšuje ponuku, čo udržuje ceny nájmov na relatívne vysokej úrovni.

Efektivita vynaložených prostriedkov

Analýza ukazuje, že priemerné náklady na výstavbu jedného nájomného bytu sa pohybujú okolo 80 000 eur. To je síce menej ako trhová cena nového bytu, ale stále relatívne vysoká suma. Niektorí experti argumentujú, že by bolo efektívnejšie investovať do rekonštrukcie existujúcich budov alebo do podpory súkromných investorov v nájomnom sektore.

Problematická je aj udržateľnosť projektov. Niektoré obce majú problémy s údržbou a správou nájomných bytov, čo môže v budúcnosti viesť k ich degradácii. Chýba tiež jasná stratégia pre dlhodobé financovanie údržby a obnovy bytového fondu.

Komparácia so zahraničím

V porovnaní s inými krajinami EÚ sú slovenské investície do nájomného bývania stále relatívne nízke. Napríklad Rakúsko investuje ročne do sociálneho a nájomného bývania približne 0,5% HDP, zatiaľ čo na Slovensku je to len okolo 0,15% HDP. To sa odráža aj na celkovom podiele nájomného bývania, ktorý je u nás výrazne nižší ako v západnej Európe.

Zaujímavým príkladom je Viedeň, kde mesto vlastní a spravuje viac ako 220 000 nájomných bytov. Tento model zabezpečuje stabilné a dostupné bývanie pre veľkú časť populácie. Na Slovensku zatiaľ chýba podobne ambiciózny prístup k mestskému nájomnému bývaniu.

Výzvy a perspektívy do budúcnosti

Napriek zvýšeným investíciám zostáva nájomné bývanie na Slovensku nedostatkovým tovarom. Ak má byť dosiahnutý cieľ 25 000 nových bytov do roku 2030, bude potrebné výrazne zvýšiť tempo výstavby a objem investícií. To si vyžiada nielen viac finančných prostriedkov, ale aj zefektívnenie procesov a odstránenie legislatívnych prekážok.

Dôležitým aspektom bude aj diverzifikácia prístupu. Okrem priamej výstavby bytov by sa mal štát zamerať aj na podporu alternatívnych foriem nájomného bývania, ako sú družstevné byty alebo cohousing. Tiež bude potrebné vytvoriť lepšie podmienky pre vstup súkromných investorov do sektora nájomného bývania.

Záver

Analýza investícií štátu do nájomného bývania po roku 2020 ukazuje, že došlo k určitému pokroku. Zvýšil sa objem finančných prostriedkov a vznikli nové legislatívne rámce. Avšak výsledky zatiaľ zaostávajú za očakávaniami a potrebami trhu. Slovensko má pred sebou ešte dlhú cestu k vytvoreniu rozvinutého a dostupného sektora nájomného bývania. Bude to vyžadovať nielen väčšie investície, ale aj zmenu celkového prístupu k bytovej politike a lepšiu spoluprácu medzi štátom, samosprávami a súkromným sektorom.