Nájomné bývanie na Slovensku: Súčasný stav a výhľady

V 90. rokoch a na začiatku 21. storočia bolo nájomné bývanie na okraji záujmu bytovej politiky. Prevládal model vlastníckeho bývania podporovaný štátnymi dotáciami a hypotékami. Nájomné byty tvorili len marginálnu časť bytového fondu, väčšinou išlo o obecné sociálne byty alebo byty v reštitúcii.

Situácia sa začala meniť až v poslednom desaťročí, keď sa nájomné bývanie dostalo do pozornosti tvorcov politík aj súkromných investorov. Dôvodom bola najmä rastúca nedostupnosť vlastníckeho bývania pre mladých a nízkopríjmové skupiny.

Súčasný stav nájomného sektora

Podľa posledných dostupných údajov Štatistického úradu SR z roku 2022 tvorí nájomné bývanie približne 8,5% bytového fondu na Slovensku. To predstavuje približne 180 000 bytov z celkového počtu 2,1 milióna obývaných bytov.

Väčšina nájomných bytov sa nachádza vo väčších mestách, najmä v Bratislave, Košiciach a krajských mestách. V Bratislave tvorí nájomný sektor až 15% bytového fondu, zatiaľ čo v menších mestách a na vidieku je to často menej ako 5%.

Z hľadiska vlastníctva rozlišujeme dva hlavné typy nájomného bývania:

1. Verejný nájomný sektor - byty vo vlastníctve obcí a miest (približne 60 000 bytov)

2. Súkromný nájomný sektor - byty vo vlastníctve fyzických osôb a firiem (približne 120 000 bytov)

Výzvy a problémy nájomného bývania

Napriek postupnému rastu čelí nájomné bývanie na Slovensku viacerým výzvam:

1. Nedostatočná ponuka - dopyt po nájomnom bývaní výrazne prevyšuje ponuku, najmä vo väčších mestách.

2. Vysoké nájomné - v atraktívnych lokalitách dosahuje výška nájomného až 50% priemernej mzdy, čo je pre mnohých neúnosné.

3. Nízka právna ochrana nájomníkov - legislatíva je nastavená skôr v prospech prenajímateľov.

4. Kvalita bytov - značná časť nájomných bytov je v zlom technickom stave a potrebuje rekonštrukciu.

5. Stigmatizácia nájomného bývania - v spoločnosti stále prevláda názor, že nájomné bývanie je len dočasné riešenie.

Nové trendy a iniciatívy

V posledných rokoch sa objavilo niekoľko pozitívnych trendov a iniciatív v oblasti nájomného bývania:

1. Štátna podpora výstavby - vláda prijala program na podporu výstavby nájomných bytov s cieľom postaviť 25 000 bytov do roku 2030.

2. Vstup inštitucionálnych investorov - na trh vstupujú developerské spoločnosti a realitné fondy so zámerom budovať veľké nájomné projekty.

3. Colivingové projekty - v Bratislave a ďalších mestách vznikajú moderné colivingové koncepty zamerané najmä na mladých profesionálov.

4. Obecné nájomné projekty - niektoré mestá a obce (napr. Bratislava, Trnava) spúšťajú ambiciózne programy výstavby mestských nájomných bytov.

5. Nová legislatíva - v roku 2022 bol prijatý zákon o podpore nájomného bývania, ktorý má zlepšiť podmienky pre investorov aj nájomníkov.

Perspektívy do budúcnosti

Odborníci predpokladajú, že podiel nájomného bývania na Slovensku bude v najbližších rokoch rásť. Dôvodmi sú najmä:

1. Rastúca nedostupnosť vlastníckeho bývania - vysoké ceny nehnuteľností a sprísňovanie podmienok na hypotéky.

2. Zmeny v životnom štýle - mladí ľudia uprednostňujú flexibilitu a mobilitu, ktorú nájomné bývanie poskytuje.

3. Starnutie populácie - seniori budú vo väčšej miere využívať nájomné bývanie ako alternatívu k vlastníckemu bývaniu.

4. Príchod zahraničných pracovníkov - rastúci počet expatov a migrantov zvyšuje dopyt po nájomnom bývaní.

5. Rozvoj zdieľanej ekonomiky - rozšírenie platforiem ako Airbnb mení pohľad na využívanie nehnuteľností.

Podľa prognóz by mohol podiel nájomného bývania na Slovensku do roku 2030 dosiahnuť 15-20% bytového fondu. To by znamenalo približne zdvojnásobenie súčasného stavu.

Pre dosiahnutie tohto cieľa bude kľúčové zabezpečiť dostatočné financovanie, zlepšiť legislatívny rámec a zmeniť vnímanie nájomného bývania v spoločnosti. Len tak sa môže nájomný sektor stať plnohodnotnou alternatívou k vlastníckemu bývaniu a prispieť k riešeniu bytovej otázky na Slovensku.